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Résiliations d'un taux bloqué

AssurLife

Exemple de résiliation d'un taux hypothécaire en cours pour un tauxd'intérêt plus bas.

Les taux d'intérêts actuels se trouvent à un niveau tellement bas que bon nombre de propriétaires seraient tentés de résilier leur taux pour négocier un nouveau taux. Que se passe-t-il dans la pratique ? Est-ce vraiment la solution la plus avantageuse ? Assurlife vous donne l'exemple d'un calcul concret:

La première chose à savoir c'est que la résiliation d'un taux fixe avant l'échéance est considéré comme une rupture de contrat et la banque ou l'assurance demandera très certainement des indemnités.

Quels sont les points qui vont influencer cette pénalité ?

- Le taux de refinancement

- De la marge appliquée au client

- Du rendement de réinvestissement de l'établissement financier

- Des frais administratifs

Il faut savoir que les banques avant de prêter cet argent vont eux-même l'emprunter sur le marché, rajouer une marge et le prêter.

Prenons maintenant comme exemple un prêt fixe pour une durée de 10 ans (du 30 janvier 2005 au 30 janvier 2015) à 3.70.

Le taux de refinancement au moment de la réservation était de 3.00 %. La marge de la banque sur l'entier de la durée du taux fixe est de 0.70 %.

Partons du principe que le taux est résilié au 30.01.2010. La banque est quand à elle toujours engagée de son côté pour 5 ans et dispose maintenant du montant du remboursement. Elle va donc placer cet argent sur le marché des capitaux pour la durée restante du contrat du 30.01.2010 au 30.01.2015 soit 5 ans. Disons que le marché des capitaux pour la durée restante travail à 1.75%.

Différence pour la banque :

A) Taux auxquel elle a emprunté (3%) et le taux auxquel elle fait travailler maintenant cet argent (1.75%) = 3%-1.75% = 1.25 % de perte pour la banque.

B) A prendre également en compte le manque à gagner de la banque sur le client : Taux client(3.70% – 3.00%) = 0.70% de manque à gagner.

Total de la perte pour la banque : 0.70% + 1.25% = 1.95% (différence totale).

Dans la plupart des cas le banquier facturera les options A + B, soit une indemnité de 1.95% calculée sur le montant du prêt hypothécaire, multiplié par la durée restante en jours. Cela couvre la perte de la banque ainsi que le manque à gagner sur l'ensemble de la durée du crédit ( soit une pénalité de CHF 78'000 pour un prêt de 800'000.-). Exemple du calcul : 1.95% x 800'000/100 = 15'600 x 5 (durée restante) = 78'000 CHF. Certaines banques ajouterons à cela des frais administratifs de l'ordre de CHF 1'000.-).

Ce calcul reste un exemple et ne peut pas être considéré comme base de calcul pour votre cas. Assurlife demandera pour vous l'indemnité de sortie de votre établissement financier. Nous pourrons donc ensuite effectuer un calcul précis.

Continuons maintenant notre exemple, vous pourriez aujourd'hui obtenir un taux fixe sur 5 ans à 1.20 %. Est-ce rentable de résilier le taux actuel, de payer la pénalité et de se refinancer à 1.20% ? Afin de calculer de manière précise, nous tiendrons également compte d'un taux marginal d'imposition de 41% (couple marié, 2 enfants, Genève, revenu imposable de CHF 150'000.-)

Intérêts à payer avec un taux de 3.70% : (800'000 x 3.70%) x 5 ans = 148'000

Intérêts à payer avec un taux de 1.20% : (800'000 x 1.20%) x 5 ans = 48'000.-

Economie sur les intérêts 148'000 – 48'000 = 100'000.-

Indemnité de sortie nette : 79'000 – (79'000 x 41%) = 46'610.-

Perte fiscale des intérêts ( 800'000 x (3.70% – 1.20%)) x 41% x 5 ans = 41'000.-

Résultat final 100'000 – 46'610 – 41'000 = + 12'390

Dans cet exemple, nous constatons qu'il est intéressant de changer de taux, mais uniquement parce que le nouveaux taux de 1.20 est très bon. Dans un cas comme celui ci l'avantage de bloquer cette fois les taux pour une durée plus longue que les 5 ans pris dans cet exemple rendrait la résiliation du taux pour un nouveau taux d'autant plus intéressante.

Chaque cas étant différent, nous vous conseillons de faire appel à Assurlife afin de faire un calcul précis de votre situation.

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