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Le décès et l'hypothèque

AssurLife

Lors d'un achat immobilier, il est important de s'assurer que le bien immobilier puisse être conservé quoi qu'il arrive. Un élément qui est trop souvent laissé de côté, mais qui doit tout de même être pris en considération.

En Suisse, la couverture du risque décès n'est pas toujours obligatoire lors d'un financement immobilier. Pour cette raison, il est nécessaire de faire une analyse précise et de mesurer les conséquences d'un tel incident. Il est même conseillé de le faire à chaque changement familial ou professionnel majeur (mariage, naissance, changement d'employeur, etc.)

Pour ce faire, l'objectif est de s'assurer qu'en cas de décès, le conjoint restant puisse continuer à garder le bien. Plus précisément, qu'il s'assure la possibilité financière de le conserver. Par la suite, cela peut toujours devenir un objet de rendement (mise en location) et rien n'empêche qu'il soit vendu.

De façon générale, en cas de décès, le créancier gagiste (prêteur hypothécaire) procédera à une nouvelle évaluation du risque, comme lors de l'acquisition. Cette analyse se portera entre autre sur le ratio entre les charges théoriques découlant du financement comparé aux nouveaux revenus familiaux (rente de veuve, etc.) sachant que ce loyer théorique ne doit pas dépasser 33% des revenus bruts.

Exemple:

Prix d'achat du bien immobilier: 1'000'000 CHF

Prêt hypothécaire en cours (80%): 800'000 CHF

Revenus brutes cumulés du couple: 175'756 CHF

Charges théoriques moyennes:

- Intérêts sur 560'000 CHF à 5% 40'000 CHF

- Amortissement 1% s/dette 8'000 CHF

- Charges d'entretien 1% s/valeur du bien 10'000 CHF

Total 58'000 CHF

Taux de charge 33%

Admettons que Monsieur décède et que Madame conserve un revenu, plus des rentes de veuves 1er et 2ème pilier pour un montant total annuel de 130'000 CHF (Il s'agît là d'une pure estimation et qu'il convient de vérifier la situation au cas par cas dans la réalité). Le montant des charges reste inchangé à 58'000 CHF mais en divisant ces derniières par le nouveau revenu (58'000 CHF / 130'000 CHF), cela représente maintenant 44,62% des revenus.

Nous constatons ici que la nouvelle situation nous indique un taux de charge supérieur à la norme. Cela ne permettra pas un financement standard et l'organisme financier exigera probablement un amortissement extraordinaire afin de revenir à un montant de prêt

qui soit acceptable. La conséquence sera la négociation de la reprise du prêt hypothécaire par un établissement tiers, la mise en location ou encore la vente du bien.

En connaissance du risque, il est facile de mettre en place dès le départ une couverture par le biais d'un amortissement indirect couvrant également le risque décès. Le coût de la garantie sera alors intégrée dans l'amortissement exigé et n'alourdira pas les charges mensuelles.

Dans notre exemple, la nouvelle situation après amortissement d'une partie du prêt sera la suivante (en admettant dans notre exemple un capital versé après impôt de 105'000 CHF):

Prix d'achat: 1'000'000 CHF

Prêt après amortissement partiel (65%): 800'000 -150'000 = 650'000 CHF

Revenus et rentes cumulés: 130'000CHF

Charges théoporiques moyennes:

- Intérêts sur 550'000 CHF à 5% 32'500 CHF

- Amortissement non obligatoire 0 CHF

- Charges d'entretien 1% s/valeur du bien 7'000 CHF

Total 39'500 CHF

Taux de charge 30,38%

Le financement reste donc viable !

Afin d'éviter le cumul des situations difficiles (décès + problèmes financiers + logement), il convient d'anticiper au travers d'une analyse factuelle de la situation familiale lors de la décision d'achat du bien. De toute évidence, une analyse peut également être entreprise lorsque le couple est déjà propriétaire de son bien immobilier.

Il existe bel et bien un risque pour le second propriétaire en cas de propriété commune (ou copropriété) ou l'héritier, de ne plus pouvoir conserver le logement.

Dans cette optique, il est important de faire une analyse complète et personnelle, incluant toutes les notions de la fiscalité, plus particulièrement l'impsosition de la succession entre conjoint/partenaire lorsqu'un décès survient. De plus, si les avoirs de prévoyance (LPP) ont été utilisés dans l'acquisition, il est primordial de considérer les conséquences de ce retrait vis-à-vis des futurs revenus. Pour cela, plusieurs situations sont identifiables et nécessitent une approche différente, à savoir:

1) La caisse de pension a été utilisée pour l'acquisition immobilière

Dans la majorité des plans de prvévoyance professionnelle, le retrait d'une partie de son avoir disponible engendre une baisse des prestations, notamment les rentes de veuve/veuf – orphelin – invalidité (retraite également). Chaque fondation LPP ayant ses propres règlements au-delàdu plan de base, il est très difficile de pouvoir exposer une situation générique. Toutefois, reprenons l'exemple de notre couple ayant acquis une maison pour 700'000 CHF, partant du principe que pour arriver au financement de 560'000 CHF, ils ont retiré 140'000 CHF de leur LPP. Ce retrait peut engendrer une diminution des prestations. De fait, le ratio entre les charges et les revenus peut dépasser le 33% généralement requis. Dans tel cas, il serait judiceux de prévoir une couverture décès au nom de l'emprunteur ayant fait appel à sa caisse de pension pour l'acquisition. Lorsqu'il y a des enfants, il faut également considérer les rentes d'orphelins bien sûr, jusqu'à l'âge de 18 ans (ou 25 ans si aux études).

2) L'impact fiscal de la succession

Au moment du décès, une succession est ouverte auprès du juge de paix. C'est-à-dire que la fortune mobilière et immobilière du défunt va être répartie en fonction des héritiers légaux (conjoint, descendants, parents), dépendant du régime matrimonial, état civil et éventuel document successoral.

Dans le cadre d'un bien immobilier, on parle de fortune immobilière, par exemple la moitié de la propriété du bien fonds (copropriété). C'est uniquement cette demi qui va être répartie aux héritiers, avec la dette s'y afférent. Le traitement fiscal intervient à ce moment. L'impôt en ligne direct est inexistant ou minime, dépendant des cantons et des sommes considérées (pas d'impôts sur un héritage jusqu'à 250'000 CHF en ligne directe dans le canton de Vaud). Reprenons par genre de partenariat:

A. Couple marié, avec ou sans enfant: Dans la plupart des cas, il y a exemption d'impôts, ce qui ne remet pas en cause la pérennité du financement à ce niveau.

B. Personnes en concubinage: Les héritiers légaux, tant que rien na été spécifié, restent les descendants ou par défaut les parents. Dans ce cas, la quote-part de propriété se voit transférée en priorité à la famille du défunt et non pas au partenaire survivant! De plus, même si une stratégie successorale a été établie, les impôts n'en resteront pas moins de l'ordre de 50% en faveur de la concubine/concubin (ligne indirecte)…

C. Partenariat enregistré: L'héritier ddeviendrait, moyennant les parts réservataires, le connjoint survivant. Dans ce cas, en cas d'héritage, l'impôt sur le montant de la succession est dientique à celui d'un couple marié.

Les cas décrits ci-dessus ne représentent évidemment pas la totalité des situations que l'on peut rencontrer et dépendent notamment des cantons. C'est pourquoi l'étude individuelle de chaque situation se doit d'être considérée.

En conclusion, il apparaît clairement que la joie de devenir propriétaire ne doit pas masquer la réalité de toute la réflexion à entamer lors d'une telle décision. En ce sens, les outils mis en place par l'Etat au niveau des 3 piliers de la prévpyance se doivent d'être utilisés à bon escient afin de garantir à chacun une situation permettant de faire face aux alas de la vie. Un conseil avisé dans le cadre de la planification du projet d'acquisition, ainsi que sur la préaration à une succession auprès d'un notaire ne doit pas être mis en attente et il conviendra à tout-un-chacun de prendre les devants afin de trouver l'équilibre le plus judicieux.

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